Sağlıktan ticarete kadar şehirlerin 7/24 yaşanabilir olması gerekiyor. Ordu Büyükşehir Belediyesi de iştiraki ORKENT AŞ ile bunu gerçekleştiren nadide belediyelerden bir tanesi. ORKENT AŞ Yönetim Kurulu Başkanı Dr. Mimar Nihat Şen, her zaman iddialı ve tüm Türkiye’ye örnek teşkil edecek projeler hayata geçirdiklerini belirtiyor.
Ordu Büyükşehir Belediyesi tarafından “Sağlıklı Kentler İnşa Ediyor, Yeni Nesil Çözümler Sunuyoruz” sloganıyla kurulan ORKENT AŞ, Türkiye’de örnek olacak işlere imza atıyor. Bunun en büyük nedeni de ORKENT AŞ Yönetim Kurulu Başkanlığını Türkiye’de kentsel dönüşüm deyince akıllara gelen ilk isim olan Kentsel Dönüşüm Uzmanı Dr. Mimar Nihat Şen’in üstlenmesi. Dr. Mimar Nihat Şen ile birlikte hem Türkiye’de kentsel dönüşümde ilkler gerçekleştirilirken hem de atıl olan alanlar bir mimar gözüyle işlevselliği ve tasarımıyla dikkat çeken yeni alanlara dönüşüyor. Kaliteli tasarımları ulaşılabilir fiyatlarla sunmak, müşterilerinin beklentilerine en uygun çözümler üreterek memnuniyetlerini en üst seviyede tutmak, taahhütleri altında proje teslimlerini zamanında ve standartlara uygun tamamlamak misyonlarının olduğunun altını çizen ORKENT AŞ Yönetim Kurulu Başkanı ve Kentsel Dönüşüm Uzmanı Dr. Mimar Nihat Şen ile ORKENT olarak hayata geçirdikleri projeleri ve Türkiye’nin kentsel dönüşüm gerçeğini konuştuk.
Bir mimar olarak ilgi alanınızı kentsel dönüşüm olarak belirlemenizde önemli bir sebep var mı?
Evet, önemli bir sebep var. 1999 Marmara depremini İstanbul’da yaşadım ve bir hafta boyunca deprem bölgesinde yardımlarda gönüllü olarak çalıştım. O tarihte Türk Dünyası Mimarlar ve Mühendisler Birliği İstanbul Şube başkanıydım. Deprem sonrasında İstanbul’un değişik semtlerinde binaları inceledik ve olası bir İstanbul depreminde binaların ne kadar can ve mal güvenliği açısından risk oluşturduğunu tespit ettik. Aynı zamanda deprem olmasa bile sağlıklı, güvenli ve huzurlu bir yapı stoğumuzun olmadığını da incelemeler neticesinde tespit ettik. O tarihten sonra bu çarpık kentleşmenin ve sağlıksız güvensiz binaları nasıl sağlıklı ve güvenli binalara ve çevrelere dönüştürebiliriz diye çalışmalara başladık. Bunun ancak kapsamlı bir kentsel dönüşümle olabileceğine karar verdik.
Mevcut olan yapı stokumuz nasıl güçlendirilir?
Vatandaşımız kentsel dönüşüm yasası dışında kendi binasını ya güçlendirme yöntemiyle ya da yıkıp yeniden yönetmeliğe uygun bir şekilde yapabilir veya yaptırabilir. Ekonomisi yeterli değilse eğer imarı uygunsa yatırımcı müteahhit vasıtasıyla kat karşılığı ancak yaptırabilir. Böylece herhangi bir bedel de ödemez. Çoklu mülkiyetli binalarda bunların yapılabilmesi ancak tüm kat maliklerinin onay vermesiyle mümkün olabilmektedir. Bir kat malikinin onay vermemesi durumunda binaları yıkıp tahliye etmek mümkün değildir. Türkiye’de kentsel dönüşüm denilince herhangi bir yatırımcı müteahhidin kat karşılığı sistemiyle mevcut binanın yıkılıp yerine yeniden yapılması olarak algılamaktadır. Ancak kentsel dönüşüm bir binanın yıkılıp yeniden yapılması demek değildir. Kentsel dönüşüm bu toplumun yeniden öz değerleriyle yeni yaşam alanlarına alt ve üst yapısıyla bir dönüşüm modellemesidir. Kentsel dönüşüm vizyoner bir plan anlayışıyla şehirlerin kimlikli değeri yüksek çevresel faktörleri ön plana alan, doğal ve tarihi değerleri koruyan, mahalle kültürü ve beşeri ilişkileri güçlendiren bir yapıdır.
Başarılı bir kentsel dönüşüm uzmanı olarak ORKENT AŞ’nin yönetim kurulu başkanlığını üstleniyoruz. Hayata geçirdiğiniz projelerden biri Park Melet. Projeyi hayata geçirirken nasıl bir yol izlediniz?
İhalesine girilip en yüksek bedel ödenerek satın alınan; Altınordu ilçesi ana cadde üzerinde bulunan proje alanı; havalimanına 8, üniversiteye 3, şehir hastanesine 4, vilayet ve emniyet binasına 2, büyükşehir belediyesine 3, şehir merkezine 4 dakika mesafede bulunuyor. Yakın zamanda faaliyete geçecek olan marinaya çok yakın ve Melet ırmağı kenarında yeşil alanla bitişik, geniş görüş alanına sahip. Projenin 3 tarafı da yol olup çok yakınında sanayi sitesi de mevcuttur. Ordu’nun ve bölgenin ihtiyacını karşılayacak projenin toprak altında 2 katlı kapalı otopark, ilk 3 katında ihtisas çarşısı, bazalı sistem üzerinde yükselen ofis ve konut bloklar bulunmaktadır. İhtisas çarşısında değişik büyüklükte iş yerleri olup belirli meslek guruplarına hizmet verecektir. Projenin en önemli özelliği, 500 araçlı kapalı otoparkı, yağmur hasadı depolama, gri su dağıtma sistemi, yeşil çatılı, kendi enerjisini kısmi üreten ve akıllı bina sistemi mevcuttur. Proje alanında 370 fore kazık yapılmış ve yaklaşık 60 bin metreküp hafriyat gerçekleştirilmiş. Projemizin inşaat çalışmaları ise devam ediyor.
Belde Evler’de dikey bir duvarda yaşam alanı oluşturdunuz. Böyle bir projeye daha önce şahit olmamıştık.
Evet, kulağa biraz garip gelse de dikey bir duvarda dahi yaşam alanı oluşturmayı mümkün kıldık. 10 m yüksekliğinde görüntüsü hoş olmayan betonarme duvara, “Yaşayan Ordu Evleri ve Sokağı” projesiyle hayat verdik. Hazırladığımız projeyle dikey duvarda günlük bir yaşam alanı oluşturduk. Hem cumbalı yöresel Ordu evlerine sahip çıktık hem de görüntüsü düzgün olmayan dikey bir duvarda çeşmesi, yürüyüş sokağı ve cumbalarında oturma imkânıyla bölgeyi yeni bir cazibe merkezi meydana getirdik. Ordu Kirazlimanı Mahallesi, Belde Evler mevkiinde ve sahil parselinde bulunan 18 kattan oluşan 3 bloğu Ordu Büyükşehir Belediyesi yıkarak 15 bin metrekarelik alanda; yürüyüş yolları, yeşil alanlar, park, çocuk bahçesi, konser alanı, seyir terasları düzenlenerek kamunun kullanımına açılan alan içinde bulunan 10 m yüksekliğinde görüntüsü hoş olmayan betonarme duvar artık 7’den 70’e herkesin keyifli bir vakit geçirdiği yaşam alanına dönüştü. Bitirilen bu projeyle minyatür Ordu Evleri, özellikle çocukluğu köyde geçen veya köy yaşamını bilenleri geçmişe götürmektedir. Ziyaretçiler de projeyi çok sevdiler.
Sizi geçmişten bugüne basına verdiğiniz demeçlerde sürekli üstüne bastığınız bir konu var: Kentsel dönüşümde projelerin kendi finans sistemlerini oluşturması. Ve bunu ilk kez Ordu’da hayata geçiriyorsunuz.
Dediğiniz gibi Türkiye’de bu anlamda bir ilki gerçekleştiriyoruz. Ünye Beylik Forusu Bedesten’inde yeni bir iş ve finans sistemi ile mevcuttaki eski binalarda risk raporları yaptırıldı ve binaların riskli yapı olduğu kesinleşince kentsel dönüşüm yasası kapsamında yıkımları gerçekleştirdik. Kentsel dönüşüm yasa uygulamalarından ve imkanlarından faydalanarak cami siluetine uygun bedesten tarzı proje yaptık. Bölgeye uyumu sağlayarak aynı zamanda bölgenin de ekonomik değerinin artmasına katkıda bulunduk. Ordu Büyükşehir Belediyesi iştirak şirketi olan ORKENT AŞ tarafından en yüksek bedeli ödenerek, ihale ile satın alınan araziye hazırladığımız kentsel dönüşüm projesiyle kiracı konumundaki esnafı mağdur etmeden, uygun ödeme koşullarında mülk sahibi olmalarını sağladık. Bodrum katı kapalı otoparktan oluşan projenin giriş ve birinci katında farklı büyüklükte iş yerleri, ikinci katında ise ofisler yer alıyor. Merkezi ısıtma sistemine sahip ofislerin kendi içinde tuvalet ve mutfağının yer aldığı iş merkezinin klima alt yapılarını çerek vatandaşlarımıza kısa sürede anahtar teslimi yaptık.
Diğer bir kentsel dönüşüm projeniz de yeni mahalle eski otogarı. Bu proje hakkında da bilgi verebilir misiniz?
Türkiye’de kentsel dönüşümün hızlı ve doğru ilerleyebilmesi için mülkiyet hakkına saygılı, paydaşların dahil olabileceği, herhangi bir kamu kurumundan ve belediyeden maddi bir kaynak beklentisi içinde olmadan, yatırım maliyeti kendi içinden çıkacak, çevresine ve bölgesine değer katacak kimlikli, aynı zamanda bölgenin de eksiklerini tamamlayıcı projelerin yeni bir iş ve finans sistemi ile hayata geçirilmesini ifade ediyoruz. Hayata geçirdiğimiz bu iş ve finans sistemi ile bugüne kadar çok olumlu çalışmalar ve sonuçlar elde ettik. Alan bazlı yapılacak riskli alan da aynı sistemle devam edilecek olup, vatandaşlarımızın omuzlarına ekonomik bir yük getirmeden onlarla istişare ederek, muvafakatlerini alarak, sözleşmeler yapılarak çalışmalara başlanmış durumdadır. 2015 yılında bakanlar kurulu ile riskli alan ilan edilen 58 dönümlük Yenimahalle kentsel dönüşüm alanı içinde küçük sanayi dükkanları, konut ve eski otogar alanında bulunmakta olup tam şehir merkezinde yer almaktadır. 8 yıl önce riskli alan edilen ve başlanılamayan bu alan, ORKENT AŞ’ye devrinden itibaren ilk olarak eski otogar alanında inşaat çalışmasına başlanacak olup kendi inşaat maliyetini kendi içinden çıkaran model ile alan içinde bulunan mülkiyet sahipleri mağdur edilmeden ve herhangi bir mali yük onlara getirilmeden yapılacaktır. 58 dönümlük alan içinde şu an 1 metrekarelik bir yeşil alan bulunmamasına rağmen hazırlanan projede alan içinde ön ve arka adada toplam 15 bin metrekarelik bir yeşil alan oluşturduk.
Yapacağımız ilk etapla beraber mevcutta bulunan sanayi dükkanları yeni yerlerine, inşaatı önceden bitirildikten sonra taşınmaları sağlanacak olup 1 gün dahi iş kayıplarının olmamasına dikkat edeceğiz. Proje alanında yeterli miktarda bodrum katta katlı kapalı otopark, mahalle mescidi de yapmayı planlıyoruz. Mülkiyet sahipleri de inşaat müddeti boyunca kira yardımı alacaklardır. Yapacağımız kentsel dönüşüm alanında kültür merkezi, iş merkezi, yeşil alanları ve katlı kapalı otoparkı ile şehre kimlik ve değer katmayı hedefledik. 7 katı geçmeyen konut blokları, kültür merkezi ve iş merkezini modern çizgiler eşliğinde tasarladık. İş merkezlerinin bulunduğu binalar 2 bloktan oluşuyor ve iş merkezlerinde ofisleri ve dükkanları modern çizgili köprülerle birbirine bağladık. Şehir içine hava akımları sağladık, arasta kültürünü canlandırırken, vatandaşlara rahat dolaşım imkanları sunduk. İlişkileri güçlendirecek akıllı bina otomasyonları ile şehrin merkezinde bulunan bu alanda yapılacak yeşil alanı kültür merkezi ve diğer sosyal donatı alanları ile mahalle kültürünü yansıtan, çevresel etkileri dikkate alan, yağmur hasadı ve gri su depolama sistemi de yapılacak olup kısmi kendi enerjisini üreten projeyle şehre farklı bir değer katacağız. Ayrıca konut bloklarının inşaatlarını yapım maliyetleri de ön tarafta yapılacak olan inşaatların gelirinden faydalanarak merkezi hükümetten bir kaynak beklentisi içinde olmadan ve belediye bütçesine mali yük getirmeden karşılayacağız. Kültür Merkezi binasında ise yine modern çizgiler eşliğinde 500 kişilik ve 200 kişilik 2 farklı çok amaçlı salon, 3 adet sinema salonu, 4 adet seminer salonu ve yaklaşık 900 metrekarelik sergi ve fuaye alanları bulunuyor.
“Kentleşmede, doğa ile savaş değil, doğayla barış içinde olmalıyız!” Bu sözünüzü bugünün şartlarında biraz açabilir misiniz?
Metropol şehirler başta olmak üzere büyük şehirlerimize baktığımızda maalesef sağlıksız ve çarpık bir kentleşmeyle karşı karşıyayız. Uzun vadeli imar planlarının yapılmaması, kırsaldan kentlere göçlerin hızlı olması sebebiyle hazırlıksız, kontrolsüz ve kimliksiz şehirleşmeler meydana geldi. Altyapı planlaması yapılmadan kontrolsüz bir iş yapı stoku oluştu. Bu nedenle nüfusların artması nedeniyle yetersiz yollar, yetersiz donatı alanları, altyapı yetersizlikleri büyüyerek devam etmektedir. Kendi doğal yapısı ve çevresiyle uyuşmayan yapı kitleleri ve kültüründen uzak yapılaşma da huzursuz, sağlıksız güvenli olmayan kimliksiz kentlerin oluşmasına sebep teşkil etmiştir. Özellikle 80’li yıllardan sonra yapılan dikey yapılaşma modeliyle insanlar modern hapishanelerde ve robotik yaşam şekilleriyle karşı karşıya bırakılmıştır. Kültüründen uzaklaşan toplumu bir arada tutan beşerî ilişkileri zayıflaştıran ve uzaklaştıran çevreler oluşmuştur. Doğanın kanunlarına karşı çıkmak insanoğluna her zaman zarar vermiştir. Binlerce yıldır devam eden doğanın doğal dengesi ve düzeni bozulmaya kalkıldığında bedeli her zaman ağır ödenmiştir. Eski yerleşim yerlerine baktığımızda çevresine ve doğaya uyumlu bir yapılaşma modeli görüyoruz. Doğa esasında ara ara bizlere mesajlar vermekte olup ekolojik sistemi bozmaya kalkışıldığında dengesizlikler kendini gösterebilmektedir. Örneğin; doğa diyor ki: “Doğal akışına engelleyici uygulamalardan vazgeçin. Dere yataklarını daraltmayın, aşırı yağışlardan taşabilirim. Bu nedenle dere yataklarının sağına soluna imara açmayın.” Ama biz önemsemiyoruz ve sürekli yıkımlarla ve can kayıplarıyla karşı karşıya kalıyoruz. “Doğal bitki örtümü yok etmeyin. Kimyasal ilaçlarla bitki örtümü tüketmeyin. Ekolojik dengemi bozmayın. Doğanın dengesini kuran canlıların yok olmasına neden olmayın” diyor doğa ama insanoğlu zehirli ilaçlar kullanarak bilinçsiz ilaçlama nedeniyle kanser vakalarının artmasına farkında olmadan sebep teşkil ediyor. “Havamı kirletmeyin” diyor doğa ama insanoğlu acımasız bir şekilde bacalarından karbondioksit gazi salıyor ve nefes alamıyoruz. Ozon tabakası deliniyor, oksijenimiz azalıyor. Küresel ısınmaya kadar mevsimsel değişiklikleri yaşamaya başlıyoruz. İnsanoğlunun doğal tüketim ürünleri azalıyor. “Ormanlarımı kesmeyin. Ormanlarda ateşe dikkat edin” diyor ama doğanın kanununu hiçe sayarak bir sigara izmariti veya bilinçsiz yakılan bir ateş ormanları yok edebiliyor. Halbuki doğanın kanunlarıyla barışık olsak, savaş içinde olmasak, bunların hiçbirini yaşamayacağız şehirler inşa edebiliriz.
